Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Człuchowie

UZASADNIENIE

Powód - Wspólnota Mieszkaniowa (...) z siedzibą w C., reprezentowany przez radcę prawnego, wniósł przeciwko pozwanym: I. S., P. S. i M. Z. pozew o zapłatę solidarnie kwoty 8.391,64 zł wraz odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 8.090,55 zł od dnia 31 maja 2024 roku do dnia zapłaty oraz od kwoty 301,09 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, a także o zasądzenie solidarnie od pozwanych na rzecz powoda kosztów procesu wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu wskazano, że I. S. wraz z siostrą M. Z. są współwłaścicielkami po ½ części lokalu mieszkalnego położonego w (...)/8, na mocy postanowienia Sądu Rejonowego w Człuchowie o stwierdzeniu spadku po A. M. z dnia 16 września 2016 roku. Z pozwu wynika, że aktualnie lokal zajmuje też mąż I. P. S.. Powód wskazał, że przedmiotowym lokalem zarządza Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w C., na mocy umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 14 marca 2011 roku, zawartej z Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości położonej w (...). Spółka posiada legitymację do naliczania i pobierania opłat z tytułu kosztów zarządu oraz innych opłat eksploatacyjnych na podstawie zawartej umowy. Pozwani zobowiązani są do terminowego uiszczania opłat z tytułu kosztów zarządu, a także innych kosztów eksploatacyjnych związanych z lokalem. Z powodu zaległości w uiszczanych opłatach, powód wielokrotnie wzywał ich do zapłaty, ostatnie wezwanie do zapłaty datowane jest na 10 kwietnia 2024 roku. Pozwani nie dokonali spłaty zadłużenia, w związku z czym zdaniem powoda powództwo jest konieczne i uzasadnione. Powód wskazał, że dochodzi zapłaty należności za okres od 1 grudnia 2023 roku do 31 maja 2024 roku. Należności obciążające pozwanych winny być uiszczone do 10-tego dnia każdego miesiąca. Powód wskazał, że zaległość pozwanych za 1 miesiąc to 1.398.61 zł.

W piśmie z 20 maja 2025 roku powód cofnął powództwo w stosunku do pozwanej M. Z. w całości wraz ze zrzeczeniem się roszczenia, w związku z czym Sąd postanowieniem z dnia 14 lipca 2025 r. umorzył postępowanie w części dotyczącej pozwanej M. Z..

W niniejszej sprawie pozwani nie stawili się na posiedzeniu wyznaczonym na rozprawę, jak również nie wypowiedzieli się co do twierdzeń podnoszonych przez powoda w uzasadnieniu pozwu. Stosownie więc do treści art. 339 § 2 k.p.c. uzasadnione było wydanie wyroku zaocznego

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwane I. S. i M. Z. są współwłaścicielkami w ½ części lokalu mieszkalnego położonego w (...)/8. Aktualnie lokal zajmuje I. S. i jej mąż P. S.. Przedmiotowy lokal wchodzi w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...), która to wspólnota powierzyła uchwałą nr 5/11 z dnia 14 marca 2011 roku zarząd nieruchomością wspólną Przedsiębiorstwu (...) sp. z o.o. w C., z którym zawarła umowę z dnia 14 marca 2011 roku o zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną. Zgodnie z § 2 ust 8 umowy do obowiązków zarządcy należy pobieranie od właścicieli w kasie zarządcy miesięcznych opłat za utrzymywanie lokalu i dokonywanie wymiarów opłat, a na podstawie § 2 ust 10 umowy do obowiązków zarządcy należała windykacja pozasądowych należności z tytułu kosztów zarządu, funduszu remontowego, odsetek, opłat za media, pożytków oraz innych przychodów z nieruchomości wspólnej.

bezsporne, ponadto dowód: umowa k. 7-12, uchwała wraz z informacją o wynikach głosowania – k. 13, 16, odpis umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży – k. 19-22, odpis postanowienia Sądu Rejonowego w Człuchowie w sprawie I Ns 143/16 – k. 23,

Pismem z dnia 12 marca 2024 roku Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w C. wezwało pozwane I. S. oraz M. Z. do zapłaty zaległych należności związanych z opłatami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i należnościami związanymi z utrzymaniem lokalu (opłat za centralne ogrzewanie, wodę, wywóz odpadów komunalnych i płynnych) oraz na fundusz remontowy w wysokości 2.359,18 zł. Pozwana I. S. odebrała wezwanie dnia 14 marca 2024 roku. W kolejnym (ostatecznym) wezwaniu z dnia 10 kwietnia 2024 roku zarządca wezwał pozwane do zapłaty zaległych należności związanych z opłatami z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną i należnościami związanymi z utrzymaniem lokalu (opłat za centralne ogrzewanie, wodę, wywóz odpadów komunalnych i płynnych) oraz na fundusz remontowy w wysokości 5.189,84 zł.

bezsporne , ponadto dowód: wezwania – k. 24-26

Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w C. wystawiło zestawienie zobowiązań z wyszczególnieniem zaległości mieszkaniowych w dwóch egzemplarzach, jeden skierowany do I. S. i P. S., drugi do M. Z. - oznaczonych jako właściciel, dotyczące zadłużenia z tytułu kosztów zarządu i innych opłat za okres od 1 grudnia 2023 roku do 31 maja 2024 roku. W zestawieniu wskazano iż zadłużenie z tytułu kosztów zarządu i eksploatacji wynosi 2.483,51, zł, z tytułu centralnego ogrzewania – 3.995,50 zł, z tytułu opłat za zimną wodę i nieczystości płynnych 432,58 zł, z tytułu wywozu nieczystości stałych 990 zł, z tytułu funduszu remontowego – 179,16 zł, z tytułu odsetek ustawowych do dnia 30.05.2024 r. 301,09 zł oraz z tytułu kosztów upomnienia 9,80 zł, tj. 8.391,64 zł łącznie.

bezsporne, ponadto dowód: zestawienie k. 27,

Sąd zważył co następuje:

W niniejszej sprawie stan faktyczny w zasadzie był bezsporny. Pozwani I. S., P. S. nie kwestionowali faktu, iż nie wywiązali się z obciążającego ich zobowiązania regulowania opłat z tytułu lokalu mieszkalnego położnego w (...)/8. Co do pozwanej M. Z. powód cofnął powództwo ze zrzeczeniem się roszczenia. I. S. i P. S. nie zajęli stanowiska w sprawie.

Podkreślić należy, że zgodnie z treścią art. 339 § 1 k.p.c. jeżeli pozwany nie stawił się na posiedzenie wyznaczone na rozprawę albo mimo stawienia się nie bierze udziału w rozprawie, sąd wyda wyrok zaoczny, przyjmując za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie lub w pismach procesowych doręczonych pozwanemu przed rozprawą, chyba że budzą one uzasadnione wątpliwości albo zostały przytoczone w celu obejścia prawa. W judykaturze utrwalony został pogląd, który nie jest kwestionowany również w nauce, iż przyjęcie za prawdziwe twierdzeń powoda dotyczy wyłącznie okoliczności faktycznych i nie zwalnia Sądu orzekającego od obowiązku rozważenia, czy oświadczenia te uzasadniają należycie w całości żądania pozwu i czy uwzględnienie tych żądań nie narusza obowiązujących przepisów. Sąd nie jest zatem zwolniony z obowiązku dokonania prawidłowej oceny materialnoprawnej zasadności żądania pozwu opartego na tych twierdzeniach. W przypadku stwierdzenia braku podstaw do uwzględnienia żądania pozwu, Sąd wyrokiem zaocznym oddala powództwo ( porównaj: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 1972r. III CRN 30/72, Legalis nr 16294, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 1999r. I CKU 176/97, Prok. I Pr. 1999 nr 9, poz. 30, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1996r. I CRN 26/96, OSNC 1996 nr 7-8, poz. 108).

Nie budzi wątpliwości, że Sąd nie może jednak przyjąć za prawdziwe twierdzeń powoda, jeżeli budzą one wątpliwości. W sformułowaniu art. 339 § 2 k.p.c. mowa jest o przyjęciu za prawdziwe twierdzeń powoda, jeżeli „nie budzą one uzasadnionych wątpliwości co do zgodności z prawdziwym stanem rzeczy”. Uzasadnione wątpliwości mogą powstać w wypadku, kiedy twierdzenia powoda zawarte w pozwie odnośnie stanu faktycznego sprawy, są ze sobą sprzeczne, nie zawierają pełnego stanu faktycznego pozwalającego na rozstrzygnięcie sprawy, wskazują na brak legitymacji procesowej powoda lub pozwanego itp. ( porównaj: komentarz do art. 339 k.p.c. pod redakcją Zieliński – system Legalis)

Ocena zgodności z prawdą twierdzeń powoda następuje na podstawie materiału procesowego znajdującego się w aktach sprawy. Nie budzi wątpliwości, że obowiązkiem strony powodowej jest dołączenie do pozwu dowodów, które umożliwią Sądowi weryfikacje twierdzeń pozwu pod kątem spełnienia przesłanek z art. 339 k.p.c..

W ocenie Sądu już twierdzenia zawarte w uzasadnieniu pozwu budziły wątpliwości, albowiem powód wskazał, że pozwani I. S., M. Z. oraz P. S. zobowiązani są do terminowego uiszczania opłat z tytułu kosztów zarządu, a także innych opłat eksploatacyjnych związanych z zajmowanym lokalem. Podkreślił, że współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości są I. S. i M. Z.. Natomiast nie wskazano tytułu prawnego jaki do nieruchomości ma pozwany P. Z. i z jakiego stosunku powód domaga się od pozwanego P. Z. należności – w związku z tym powództwo w stosunku co do niego należało oddalić.

W toku postępowania powód cofnął powództwo w stosunku do pozwanej M. Z. w całości wraz ze zrzeczeniem się roszczenia, dlatego Sąd postanowieniem z dnia 14 lipca 2025 r. umorzył postępowanie w części dotyczącej pozwanej M. Z..

W związku z powyższym w niniejszej sprawie należało ocenić czy roszczenie do uiszczania opłat z tytułu kosztów, a także innych opłat eksploatacyjnych związanych z lokalem dochodzone pozwem było zasadne wobec I. S..

W uzasadnieniu pozwu powód wskazał, że domaga się od strony pozwanej kwoty 8.391,64 zł za okres od 1 grudnia 2023 roku do 31 maja 2024 roku, a więc za okres 6 miesięcy. Powód dokonał wyliczenia, w którym wskazał, że wysokość należności za jeden miesiąc to 1.398,61 zł. Łączna kwota zadłużenia wskazana w pozwie pokrywa się z kwotą podaną w zestawieniu zobowiązań z dnia 30 maja 2024 roku (dowód: zestawienie – k. 27), natomiast w stanie finansowym z dnia 30 maja 2024 roku w bilansie zamknięcia zadłużenie wynosiło 7.901,59 zł (dowód: stan finansowy – k. 29). Powyższe okoliczności wzbudziły wątpliwości Sądu co do prawidłowego wyliczenia wysokości roszczenia powoda.

Kolejną okolicznością budzącą wątpliwość Sądu jest kwota kosztów zarządu i eksploatacji zawarta w wyjaśnieniu kosztów (dowód: wyjaśnienie kosztów – k. 30). Jako podstawę wyliczenia kosztów zarządu i eksploatacji za grudzień 2023 r. wskazano uchwałę właścicieli nieruchomości położonej w (...) nr 3/22 z 15 marca 2022 roku w sprawie ustalenia zaliczki na koszty utrzymania części wspólnych, z której wynika, że zaliczkę na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej obejmujące koszty zarządu nieruchomością wspólną ustala się na 20,86 zł za 1 udział, w tym wynagrodzenie zarządcy w wysokości 14,53 zł. za udział (dowód: uchwała nr 3/22 – k. 36 – 38). Skoro zatem udział pozwanej w nieruchomości wspólnej wynosił 4,40, to prawidłowe wyliczenie wysokości jej zaliczki to 91,78 zł, a nie jak ujęto w wyjaśnieniu kosztów 98,16 zł. Natomiast w piśmie z dnia 14 czerwca 2023 roku informującym pozwaną o wysokości opłat (dowód: pismo – k. 35) w wyliczeniu kosztów zarządu kwotę zaliczki podano jako 15,98 zł, a nie 14,53 zł jak w uchwale.

Ponadto powód w pozwie żąda od pozwanej należności za okres od 1 grudnia 2023 roku do 31 maja 2024 roku, czyli jednego miesiąca w roku 2023 oraz pięciu miesięcy w roku 2024. Powód uwzględnia w wyjaśnieniu kosztów pozwanej (por. k. 31) kwotę 1.843,85 zł tytułu rozliczenia kosztów eksploatacji. Z dokumentu przedstawionego przez powoda wynika, że podana przez niego wysokość tej opłaty wyliczona jest w dniu 31 grudnia 2023 roku oraz wyraźnie wskazano, że jest to rozliczenie roku bieżącego – 2023, obejmująca okres 12 miesięcy (dowód: rozliczenie właściciela – eksploatacja – k. 69). Ponadto z uzasadnienia pozwu wynika, że powód za każdy miesiąc od grudnia 2023 r. do maja 2024 r. domaga się jednakowej opłaty w wysokości 1.398,61 zł., co nie pokrywa się z dokumentami przedłożonymi przez powoda, albowiem opłaty te za każdy miesiąc nie są identyczne.

Bezsporna jest okoliczność, że przedmiotowy lokal wchodzi w skład Wspólnoty Mieszkaniowej (...), nie budzi wątpliwości, że art. 13 ustawy o własności lokali wskazuje obowiązki związane z członkostwem właściciela we wspólnocie mieszkaniowej. Do obowiązków tych zalicza się m.in. obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu i obowiązek uczestnictwa w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 15 ww. ustawy na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali zobowiązani są uiszczać zaliczki w formie bieżących opłat. Jednakże rozbieżności, niejasności i błędy w dokumentach przedstawionych przez powoda nie pozwalają na uznanie, że wykazał on wysokość roszczenia (należności za okres od 1 grudnia 2023 r. do 31 maja 2024 r.) w sposób, który nie budzi wątpliwości Sądu, co uniemożliwia wydanie przez Sąd wyroku uwzględniającego powództwo.

Powyższe wątpliwości sprawiły, że powództwo w przedmiotowej sprawie zostało oddalone.