Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Człuchowie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 lipca 2025 roku

Sąd Rejonowy w Człuchowie I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	Sędzia Sylwia Piasecka
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Joanna Mucha

po rozpoznaniu w dniu 25 czerwca 2025 roku w Człuchowie

na rozprawie

sprawy

z powództwa Bank (...) S. A. z siedzibą w W.

przeciwko S. L. (1)

o eksmisję i zapłatę

1.  nakazuje pozwanemu S. L. (1), aby opróżnił i opuścił wraz z wszelkimi rzeczami lokal mieszkalny numer (...) położony w C. przy ulicy (...) i wydał go powodowi Bankowi (...) S. A. z siedzibą w W.,

2.  orzeka, że pozwanemu S. L. (1) przysługuje prawo do lokalu socjalnego i nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu opisanego w punkcie 1 wyroku do czasu złożenia pozwanemu S. L. (1) przez G. M. C. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego,

3.  oddala powództwo w pozostałym zakresie,

4.  nie obciąża pozwanego S. L. (1) kosztami procesu.

Sygn. akt I C 336/24

UZASADNIENIE

Powód – Bank (...) S.A. z siedzibą w W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, wniósł pozew przeciwko pozwanemu S. L. (1) o nakazanie pozwanemu opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ulicy (...) w C., składającego się z dwóch pokoi, pomieszczenia gospodarczego i kuchni, przedpokoju i łazienki o łącznej powierzchni 63,10 m ² – wraz z osobami i rzeczami jego prawa reprezentującymi i wydał go powodowi oraz o ustalenie, że pozwanemu S. L. (1) nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, a nadto o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 9.463,48 złotych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie do dnia zapłaty od kwoty i terminów szczegółowo wskazanych w pozwie i wydanie w tym zakresie wyroku częściowego oraz nadanie wyrokowi rygoru natychmiastowej wykonalności.

Powód wniósł również o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda odszkodowania za każdy miesiąc za bezumowne korzystanie z lokalu do dnia jego faktycznego opróżnienia za dalsze miesiące, to jest od dnia 1 marca 2024 roku do dnia opróżnienia lokalu po 786,31 złotych miesięcznie płatne z dołu do dnia 30 – go każdego miesiąca z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 30 każdego miesiąca do dnia zapłaty oraz o obciążenie pozwanego kosztami procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazał, że powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w C. przy ulicy (...), o powierzchni użytkowej 63,19 m ². Strony sporu wiązała umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas określony na okres od dnia 1 listopada 2020 roku do dnia 31 października 2022 roku. Na mocy tej umowy pozwany był uprawniony do korzystania z lokalu na cele mieszkalne w zamian za czynsz umowny, który w dniu zawarcia umowy wynosił 500,00 złotych miesięcznie i który mógł być podwyższony. Najemca obowiązany był ponosić również koszty mediów. Ponadto strony umówiły się, że po zakończeniu umowy najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczeń zastępczych.

Powód zaznaczył, że najemca nie regulował czynszu terminowo, dlatego też powód wezwał pozwanego do zapłaty uprzedzając, że umowa najmu nie zostanie przedłużona na dalszy okres. Pozwany po zakończeniu umowy nie opróżnił lokalu oraz nie dotrzymał postanowień ugody co do spłat zaległości. Pozwany nie reagował na wezwania do zapłaty ani wezwania do opuszczenia lokalu.

Powód podkreślił, że od listopada 2022 roku pozwany jest obciążany notami za bezumowne korzystanie z lokalu.

Powód wskazał, że opiera swoje żądanie na podstawie nienależytego wykonania przez pozwanego stosunku umownego, albowiem pozwany z chwilą zakończenia umowy najmu, zawartej na czas określony, utracił prawo do jego zatrzymania i nie opuścił dobrowolnie lokalu. Dlatego też obowiązany jest do zapłaty na rzecz powoda odszkodowania za bezumowne zajmowanie lokalu do dnia jego faktycznego opróżnienia.

Odnośnie wyroku częściowego powód wskazał, że pozwany uznał swoje zobowiązanie wobec powoda co do kwoty 6.031,93 złotych, albowiem zawarł ugodę, której warunków nie dotrzymał. Zatem kwota ta stała się wymagalna i zachodzą przesłanki do nadania rygoru natychmiastowej wykonalności.

Powód podniósł nadto, że dochodzi zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie przez pozwanego z lokalu za dalsze okresy według ostatniej stawki czynszu wynoszącego kwotę 786,31 złotych. Powyższe odszkodowanie nie jest wygórowane.

W odpowiedzi na pozew pozwany – S. L. (1) przyznał, że co do zasady zgadza się z treścią pozwu i potwierdził, że na podstawie umowy najmu z dnia 30 października 2020 roku zajmuje lokal mieszkalny położony w C. przy ulicy (...). Przyznał również, że zalega z płatnościami najmu i odszkodowania za korzystanie z w/w lokalu bez tytułu prawnego, jednakże nie jest to jego zła wola, a jedynie zła sytuacja zdrowotna i finansowa. Podkreślił, że w 2019 roku przeszedł rozległy udar, który spowodował, że utracił dodatkowe źródło dochodu. W związku z tym zmuszony był zaciągnąć zobowiązania finansowe na rehabilitację, aby poprawić swój stan zdrowia i komfort życia. Pozwany wskazał, że jest osobą samotną i obecnie utrzymuje się jedynie z emerytury, która po potrąceniu komorniczym wynosi około 1.800,00 złotych miesięcznie. Ze świadczenia emerytalnego pozwany pokrywa także bieżące koszty życia oraz zobowiązania zaciągnięte w parabankach (K., (...), Link Finanse) i przeznacza kwotę 700,00 złotych miesięcznie na rehabilitację.

W toku procesu pozwany oświadczył, że mieszka w lokalu powoda i nie ponosi kosztów oraz, że utrzymuje się z emerytury i znalazł prace jako konserwator. Oświadczył nadto, że nie ma gdzie mieszkać oraz nie spłacił zadłużenia, ponieważ brakuje mu pieniędzy na życie i opłaty.

W toku procesu, pismem procesowym z dnia 26 maja 2025 roku, powód podtrzymał swoje żądanie co do odszkodowania za dalsze okresy bezumownego korzystania z lokalu do dnia jego faktycznego opróżnienia, wskazując że pozwany nie reguluje na rzecz powoda należności za bezumowne korzystanie z lokalu co potwierdza jego saldo zadłużenia od sierpnia 2024 roku do maja 2025 roku włącznie w łącznej wysokości 4.690,48 złotych. Jednocześnie powód sprecyzował żądanie pozwu w ten sposób, że domagał się zapłaty kwoty 11.794,65 złotych za okres objęty postępowaniem wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w płatności odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu za poszczególne miesiące do dnia zapłaty, a mianowicie za miesiąc marzec 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 kwietnia 2024 roku, za miesiąc kwiecień 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 2 maja 2024 roku, za miesiąc maj 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 czerwca 2024 roku, za miesiąc czerwiec 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 lipca 2024 roku, za miesiąc lipiec 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 sierpnia 2024 roku, za miesiąc sierpień 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 września 2024 roku, za miesiąc wrzesień 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 października 2024 roku, za miesiąc październik 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 listopada 2024 roku, za miesiąc listopada 2024 roku od kwoty 786,31 złotych od dnia 1 grudnia 2024 roku, za miesiąc grudzień 2024 roku od kwoty 386,31 złotych od dnia 2 stycznia 2025 roku, za miesiąc styczeń 2025 roku od kwoty 386,31 złotych od dnia 1 lutego 2025 roku, za miesiąc luty 2025 roku od kwoty 386,31 złotych od dnia 1 marca 2025 roku, za miesiąc kwiecień 2025 roku od kwoty 386,31 złotych od dnia 2 maja 2025 roku i za miesiąc maj 2025 roku od kwoty 386,31 złotych od dnia 2 czerwca 2025 roku, czyli razem kwotę 9.408,34 złotych i wniósł o zasadzenie od pozwanego na rzecz powoda odszkodowania za każdy miesiąc za bezumowne korzystanie z lokalu do dnia jego faktycznego opróżnienia za dalsze miesiące, to jest od dnia 1 marca 2024 roku do dnia opróżnienia lokalu po 786,31 złotych miesięcznie płatne z dołu do dnia 30 – go każdego miesiąca z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 30 każdego miesiąca do dnia zapłaty.

W uzasadnieniu wskazał, że według kartoteki zadłużenie pozwanego za okres od dnia 5 sierpnia 2024 roku do dnia 6 maja 2025 roku wynosi kwotę 4.690,48 złotych, na które składają się należności miesięczne w wysokości 786,31 złotych. Podkreślił, że pozwany nie uregulował dochodzonego pozwem żądania w żadnej części, jak również opłat bieżących pomimo że co do zasady żądania pozwu nie kwestionuje w żadnym zakresie. Pozwany nie reguluje również należności z tytułu bezumownego korzystania z lokalu ani należności zaległych w żadnym zakresie. W tym stanie rzeczy brak jest również podstaw do rozłożenia dochodzonej wierzytelności na raty w trybie art. 320 kpc.

G. M. C. nie zgłosiła swojego udziału w sprawie pomimo zawiadomienia o toczącym się procesie. Przedłożyła jedynie uchwałę nr (...) (...) R. M. w C. z dnia 24 czerwca 2021 roku w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasoby Gminy Miejskiej C. oraz uchwałę nr (...) R. M. w C. z dnia 14 marca 2022 roku w sprawie zmian uchwały nr (...).261.2021 R. M. w C. z dnia 24 czerwca 2021 roku.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powód - Bank (...) S.A. z siedzibą w W. jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości położnej w C., przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w R.Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o nr KW (...) oraz właścicielem posadowionego na niej budynku mieszkalnego, w którym znajduje się, między innymi lokal mieszkalny, oznaczony numerem 5. Nieruchomość ta nie jest obciążona prawami ani roszczeniami osób trzecich i powodowi przysługuje prawo do wynajmowania lokali znajdujących się w posadowionym na niej budynku.

Pozwany – S. L. (1) złożył do powoda wniosek o wynajem lokalu mieszkalnego przy ulicy (...) w C. w najbliższym możliwym okresie na okres 2 lat z możliwością przedłużenia.

W dniu 30 października 2020 roku pomiędzy powodem – Bankiem (...) S.A. z siedzibą w W. a pozwanym S. L. (1) została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego przedmiotem był lokal numer (...), położony w budynku przy ulicy (...) w C., składający się z 2 pokoi, pomieszczenia gospodarczego, kuchni, przedpokoju i łazienki o łącznej powierzchni 63,10 m ², z czego właściwa powierzchnia użytkowa przedmiotu najmu wynosi 56,24 m ², od której pozwany miał płacić czynsz oraz opłaty eksploatacyjne.

Umowa została zawarta na czas określony, a mianowicie od dnia 1 listopada 2020 roku do dnia 31 października 2022 roku z możliwością przedłużenia jej na dalszy okres na pisemny wniosek pozwanego.

W umowie strony ustaliły miesięczny czynsz najmu na kwotę 500,00 złotych oraz miesięczne koszty eksploatacyjne na bazie wyliczonych dla budynku mieszkalnego kosztów w postaci opłaty za centralne ogrzewanie, która na dzień zawarcia umowy wynosiła kwotę 187,28 złotych, opłaty abonamentowej za wodomierze w wysokości 7,74 złotych netto, opłaty ryczałtowej za oświetlenie klatki schodowej - 5,00 złotych brutto i opłat za wodę i kanalizację – ustalanej według wskazań licznika zainstalowanego w mieszkaniu.

Koszty eksploatacyjne mogły ulegać zmianom zgodnie z informacjami podawanymi na fakturze przez (...) i Przedsiębiorstwo (...) sp. z o.o. w C..

Zarówno czynsz, jak opłaty eksploatacyjne miały być płatne od dnia 1 listopada 2020 roku, w terminie 14 dni od otrzymania prawidłowo wystawionej faktury.

bezsporne, nadto dowód: umowa najmu z dnia 30 października 2020 roku k. 9 – 11, protokół zdawczo – odbiorczy z dnia 30 października 2020 roku k. 12, wniosek z dnia 19 sierpnia 2020 roku k. 16.

Powód – wynajmujący miał możliwość wypowiedzenia umowy przed upływem daty końca umowy jeśli najemca, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

W umowie najmu postanowiono, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

dowód: umowa najmu z dnia 30 października 2020 roku k. 9 – 11.

W związku z zaległościami z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, które na dzień 8 września 2022 roku wynosiły 5.252,98 złotych brutto, powód uprzedził pozwanego S. L. (1) o zamiarze nie przedłużania umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...), położonego przy ulicy (...) w C.. Konsekwencją tego będzie wygaśnięcie umowy z dniem 31 października 2022 roku.

Jednocześnie powód wezwał pozwanego do zapłaty zaległości w wysokości 5.252,98 złotych w nieprzekraczalnym terminie jednego miesiąca od dnia otrzymania niniejszego wezwania, pod rygorem skierowania sprawy na drogę postepowania sądowego.

Wezwaniem z dnia 17 listopada 2022 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty zaległości wynikającej z umowy w kwocie 2.844,86 złotych brutto w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od daty otrzymania niniejszego wezwania pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Wezwaniem z dnia 26 stycznia 2023 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty zaległości wynikającej z umowy w kwocie 2.886,69 złotych brutto w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od daty otrzymania niniejszego wezwania pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

W związku z wygaśnięciem z dniem 31 października 2022 roku umowy najmu przedmiotowego lokalu powód wzywał pozwanego – S. L. (1) do dobrowolnego opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego nieprzekraczalnym terminie 14 dni od daty otrzymania pisma oraz poinformował, że w przypadku nieopuszczenia przez pozwanego mieszkania będzie on korzystał bez podstawy prawnej i w związku z tym zostanie obciążony kosztami za każdy dzień bezumownego korzystania z mieszkania.

dowód: pismo z dnia 8 września 2022 roku k. 17, potwierdzenie salda k. 17v – 18v, ostateczne przedsądowe wezwanie do opróżnienia i zwrotu lokalu mieszkalnego z dnia 28 stycznia 2023 roku k. 19, wezwanie do opróżnienia i zwrotu lokalu mieszkalnego z dnia 17 listopada 2022 roku k. 21, wezwanie do zapłaty z dnia 17 listopada 2022 roku k. 21, wezwanie do zapłaty z dnia 26 stycznia 2023 roku k. 23.

Pozwany – S. L. (1) uznał co do zasady i wysokości zadłużenie wobec powoda z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego w C., które na dzień 24 kwietnia 2023 roku wyniosło kwotę 6.031,93 złotych i wynikało z nieopłacenia faktur/not księgowych oraz zobowiązał się do terminowego opłacenia not za bezumowne korzystanie z lokalu, wnosząc jednocześnie o udzielenie ulgi w spłacie należności w postaci rozłożenia spłaty zadłużenia na 12 miesięcznych rat.

W dniu 22 maja 2023 roku powód zawarł z pozwanym – S. L. (2) ugodę, na podstawie której powód rozłożył zobowiązanie pozwanego na 12 miesięcznych równych rat, każda w wysokości 502,66 złotych, płatnych do dnia 20 – go każdego miesiąca, począwszy od dnia 20 czerwca 2023 roku.

Jednocześnie pozwany – S. L. (1) zobowiązał się do terminowego opłacania przyszłych faktur/not wynikających z umowy.

dowód: oświadczenie o uznaniu długu z dnia 24 kwietnia 2023 roku k. 24, ugoda z dnia 22 maja 2023 roku k. 26 - 27.

W związku z bezumownym zajmowaniem lokalu mieszkalnego nr (...) w C. przy ulicy (...) oraz brakiem realizacji postanowień ugody z dnia 22 maja 2023 roku przez pozwanego, powód ostatecznie wezwał pozwanego do dobrowolnego opróżnienia i opuszczenia lokalu w nieprzekraczalnym terminie 14 dni od daty otrzymania niniejszego pisma.

W dniu 2 kwietnia 2024 roku powód sporządził potwierdzenie salda, które opiewało na kwotę 9.463,48 złotych.

dowód: potwierdzenie salda z dnia 2 kwietnia 2024 roku k. 29, ostateczne przedsądowe wezwanie z dnia 6 lutego 2024 roku k. 29 – 29v, potwierdzenie odbioru k. 30.

Pozwany – S. L. (1) od dnia 1 kwietnia 2021 roku ma ustalony umiarkowany stopień niepełnosprawności z uwagi na naruszoną sprawność organizmu, która powoduje niezdolność do pracy lub możliwość pracy jedynie w warunkach pracy chronionej i wymaga czasowej albo częściowej pomocy innych osób w celu pełnienia ról społecznych z uwagi na schorzenia neurologiczne oraz choroby układu oddechowego i krążenia.

dowód orzeczenie o stopniu niepełnosprawności z dnia 4 maja 2021 roku k. 84 – 84v, informacja z (...) ds. O. N.w C. z dnia 16 stycznia 2025 roku k. 74, dowód z innych wniosków dowodowych: kserokopia decyzji o waloryzacji emerytury k. 52.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie jedynie w zakresie pierwszego z żądań powoda, które dotyczyło opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z ogólną normą zawartą w przepisach kodeksu cywilnego właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą (art. 222§1 k. c.). Legitymowanym czynnie jest właściciel, który występując z roszczeniem opartym o przepis art. 222 k.c., musi wykazać przysługujące mu prawo własności. Legitymowanym biernie jest natomiast osoba naruszająca prawo własności, która nie ma do tego uprawnień.

W przedmiotowej sprawie legitymacja procesowa czynna nie była kwestionowana przez pozwanego, a nadto powód wykazał prawo własności do lokalu mieszkalnego zajmowanego przez pozwanego.

Powód wywodził swoje uprawnienie do żądania opuszczenia i opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku nr (...) przy ulicy (...) w C. przez pozwanego – S. L. (1) z uwagi na zakończenie stosunku najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego z dniem 31 października 2022 roku.

Zgodnie z treścią art. 675 § k.c., po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym.

W świetle przedłożonych przez powoda dokumentów oraz przyznanych przez pozwanego okoliczności nie ulegało żadnej wątpliwości, że powód występuje w charakterze właściciela lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w C., przy ul. (...), zaś pozwany był jego najemcą, a zatem lokatorem w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego .

Pozwany – S. L. (1) przyznał również, że zajmują sporny lokal mieszkalny pomimo tego, że umowa najmu wygasła z upływem terminu, na który została zawarta oraz nie kwestionował, co do zasady, twierdzenia powódki o ich zaległościach w opłatach czynszowych, które były przyczyną nieprzedłużenia umowy najmu na dalszy okres.

Zatem, w ocenie Sądu, roszczenie powoda w zakresie wydania lokalu mieszkalnego powódce nie ulegało wątpliwości, albowiem że tytuł prawny do lokalu mieszkalnego nr (...), przy ul. (...) w C. utracił swą moc. Umowa najmu między powódką a pozwanymi była bowiem zawarta na czas określony i termin obowiązywania tej umowy upłynął. Dlatego też z tych przyczyn sąd uznał, iż skoro pozwanemu nie przysługuje uprawnienie do władania rzeczą, to żądanie powódki nakazania mu opuszczenia przedmiotowego lokalu i wydania go powódce zasługuje na uwzględnienie, bowiem istnieją ku temu niepodważalne podstawy.

Dlatego też Sąd orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , sąd obowiązany był z urzędu badać przesłanki w zakresie orzeczenia o uprawnieniu do lokalu socjalnego wobec osób, których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. W niniejszej sprawie na sądzie nie spoczywał obligatoryjny wymóg orzeczenia o uprawnieniu pozwanemu do lokalu socjalnego. Ustalenie, że takowe uprawnienie przysługuje jest bowiem fakultatywne – stanowią o tym przepisy art. 14 ust. 5 i 7 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego – przy czym spełnione muszą być trzy przesłanki wynikające z art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, aby sąd mógł orzec pozytywnie o uprawnieniu. Przesłanki te obejmują dotychczasowy sposób korzystania z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną pozwanego.

Orzekając w tym przedmiocie, Sąd miał przede wszystkim na względzie dobro pozwanego – S. L. (1), który jest osobą schorowaną i posiadającą umiarkowany stopień niepełnosprawności z powodu schorzeń neurologicznych oraz układu oddechowego i krążenia. Ponadto jedynym jego źródłem utrzymania jest emerytura, która przeznaczana jest na pokrycie kosztów związanych z rehabilitacją, życiem i spłatą zobowiązań finansowych w parabankach, które zaciągnął w związku z koniecznością intensywnej rehabilitacji i leczenia po przebytym rozległym udarze.

Wprawdzie w treści umowy najmu z dnia 30 października 2020 roku zawarte jest postanowienie, z którego wynika, że po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy najemcy nie będzie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

W ocenie Sądu, zapis ten nie wywołuje jednak żadnego skutku prawnego, albowiem pozostaje on w sprzeczności z treścią art. 14 ust. 1 i ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i z tego też względu sprzeciwia się naturze stosunku najmu i zasadom współżycia społecznego.

Niewątpliwym natomiast jest, że w myśl art. 353 ¹ kc strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Ponadto, w ocenie Sąd, powód nie wykazał w toku niniejszego procesu, aby pozwany miał jakikolwiek wpływ na treść postanowień umowy, zwłaszcza w zakresie tego konkretnego postanowienia.

Dlatego też Sąd orzekł jak w punkcie 2 sentencji wyroku.

Odnosząc się natomiast do żądania powoda o zasądzenie od pozwanego odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, to nie zasługuje ono na uwzględnienie. Powód nie udowodnił bowiem, że przysługuje mu od pozwanego roszczenie w wysokości dochodzonej pozwem.

Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1, 2 i 3a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2014 roku, poz. 150 z późn. zm.), który stanowi, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1, odszkodowania uzupełniającego. Przy czym osoby uprawnione do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, uiszczają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać za zajmowany lokal, gdyby lokal ten wchodził w skład mieszkaniowego zasobu gminy, na podstawie umowy najmu socjalnego lokalu. Obowiązek pokrycia właścicielowi różnicy między wysokością odszkodowania, o której mowa w ust. 3, a wysokością odszkodowania uiszczanego przez byłego lokatora, ciąży na gminie.

Z powyższego wynika zatem, że wysokość odszkodowania została inaczej określona w przypadku osób oczekujących na mocy wyroku na lokal zamienny lub zawarcie umowy najmu socjalnego (art. 18 ust. 3 i 3a OchrLokU), a inaczej w stosunku do pozostałych byłych lokatorów (art. 18 ust. 2 OchrLokU). Przepis artykuł 18 ust. 2 OchrLokU wyraża bowiem zasadę, zgodnie z którą miarodajna jest wysokość czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Chodzi zatem o rynkowy czynsz najmu lokalu o zbliżonych cechach. Natomiast w myśl art. 18 ust. 3a dodanego ustawą z dnia 22 marca 2018 roku (Dz.U. z 2018 r. poz. 756 ), która weszła w życie z dniem 21 kwietnia 2019 roku, osoby uprawnione na mocy wyroku do zawarcia umowy najmu socjalnego do czasu dostarczenia im lokalu uiszczają odszkodowanie w wysokości odpowiadającej czynszowi najmu socjalnego. Oznacza to, że dodany przepis art. 18 ust. 3a OchrLokU ogranicza wysokość odszkodowania do czynszu najmu socjalnego, czyli do czasu uprawomocnienia się wyroku eksmisyjnego były lokator opłaca odszkodowanie w wysokości określonej w art. 18 ust. 2 OchrLokU. W przeciwnym razie właściciel do czasu przyznania byłemu najemcy lokalu w wyroku eksmisyjnym zostałby pozbawiony możliwości uzyskania odszkodowania (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2012 roku, III CZP 72/12 , OSNC 2013, Nr 6, poz. 71).

Roszczenia odszkodowawcze przeciwko byłemu lokatorowi uregulowane w art. 18 OchrLokU mają zbliżoną funkcję do roszczenia o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy z art. 224 § 2 i art. 225 kc. Funkcja ta polega na zrekompensowaniu właścicielowi braku możliwości korzystania z rzeczy, przy jednoczesnym uproszczeniu przesłanek odpowiedzialności (B. Stelmach, Roszczenia uzupełniające, s. 316). Obowiązek zapłaty za korzystanie z lokalu nie jest bowiem uzależniony od wykazania, że powstała szkoda (zob. Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa, s. 237). Zgodnie natomiast z przyjęta i ugruntowaną linią orzecznictwa, odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU ma charakter odpowiedzialności odszkodowawczej za naruszenie obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowanej w sposób przewidziany w tych przepisach (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 2007 roku, III CZP 121/07 , OSNC 2008, Nr 12, poz. 137). Jest to zatem odpowiedzialność ex contractu, o której mowa w art. 471 kc, z daleko idącymi zmianami dokonanymi przez art. 18 ust. 1 i 2 OchrLokU (jak choćby rezygnacja z przesłanki winy). Odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu naruszenia obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego nie stanowi natomiast - według Sądu Najwyższego - odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 3 OchrLokU (obecnie także w art. 18 ust. 3a OchrLokU). Okoliczność, że byli lokatorzy mogą do czasu dostarczenia im lokalu zamiennego lub socjalnego (obecnie: lokalu w ramach najmu socjalnego) zajmować zgodnie z prawem lokal, którego dotyczył wyrok eksmisyjny, nie pozwala - zdaniem Sądu Najwyższego - przyjąć, że zajmowanie przez nie w tym okresie lokalu narusza obowiązek niezwłocznego zwrotu lokalu właścicielowi. Według Sądu Najwyższego powstaje bowiem w tym przypadku szczególnego rodzaju stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu przez byłego lokatora.

Istotnym jest nadto, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntował się pogląd, że przez wyraźne wskazanie w art. 18 ust. 1 OchrLokU, że "odszkodowanie" ma być płatne co miesiąc, ustawodawca nadał mu charakter świadczenia okresowego. Uzasadniać to ma stosowanie do jego dochodzenia trzyletniego terminu przedawnienia przewidzianego w art. 118 kc (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 listopada 2012 roku, IV CSK 303/12 , Legalis; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2012 roku, IV CSK 490/11 , Legalis).

Zgodzić się również należy z poglądem, że odszkodowanie stanowiące surogat czynszu (czy innych opłat za używanie lokalu) powinno - z wyjątkiem przypadku, o którym mowa w art. 18 ust. 3a OchrLokU - podlegać takim samym zasadom, co normalnie pobierany czynsz i w związku z tym podlegać podwyżkom według reguł ustalonych dla czynszu i opłat za używanie lokalu (art. 8a OchrLokU). Nie można bowiem zaakceptować rozwiązania, które skutkowałoby tym, że ustanie stosunku najmu znacznie polepsza sytuację lokatora - praktycznie nie może być usunięty i na dodatek uiszcza wciąż tę samą opłatę (Zoll, Olczyk, Pecyna, Ustawa o ochronie praw lokatorów, s. 242; J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, s. 166 ; M. Bednarek, Prawo do mieszkania, s. 702; szerzej na temat podwyżek zob. M. Olczyk, Sytuacja prawna, s. 348 i n.). Natomiast ustęp 3 i 3a art. 18 OchrLokU nie regulują kwestii opłat niezależnych od właściciela, które mogą być - zgodnie z treścią art. 9 ust. 5 i 6 OchrLokU - pobierane oprócz czynszu (lub innych opłat za używanie lokalu). Jak jednak zaznaczono wyżej, jeśli właściciel poniósł te opłaty, to również w tych przypadkach może żądać ich zwrotu od byłego lokatora, ale w ramach odszkodowania uzupełniającego (zob. M. Olczyk, Sytuacja prawna, s. 241; J. Panowicz-Lipska, w: System PrPryw, t. 8, 2011, s. 166 -167; C. Podsiadlik, Roszczenia odszkodowawcze, s. 938; M. Bednarek, Prawo do mieszkania, s. 702; J. Misztal-Konecka, Odpowiedzialność, s. 1200; B. Rakoczy, Odpowiedzialność, s. 108 i n.; zob. też na gruncie NajLokU F. Zoll, Najem lokali, s. 267).

W przedmiotowej sprawie pozwany – S. L. (1) nie kwestionował jedynie zasadności roszczenia powoda o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu. Zgodnie zatem z ogólną zasadą wyrażoną w art. 6 kc ciężar udowodnienia wysokości tego roszczenia spoczywał na powodzie.

Ciężar udowodnienia faktu spoczywa bowiem na osobie, która z faktu tego wywodzi określone dla siebie skutki prawne, tym bardziej, że ciężar dowodu pozostaje w ścisłym związku z problematyką procesową dowodów i spełnia przy tym dwie zasadnicze funkcje. Po pierwsze dynamizuje postępowanie dowodowe w systemie obowiązywania zasady sporności (kontradyktoryjności) w procesie, po drugie określa wynik merytoryczny sporu (sprawy) w sytuacji krytycznej, gdy strona nie udowodni faktów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (por. K. Piasecki, Kodeks cywilny. Księga pierwsza. Część ogólna. Komentarz, Zakamycze, 2003 r.). Oznacza to zatem, że Sąd tylko wyjątkowo winien ingerować w przebieg postępowania dowodowego dopuszczając dowody z urzędu, które to uprawnienie wynika z treści przepisu art. 232 k.p.c. Ponadto, zgodnie z przyjętą linią orzecznictwa, obowiązek wskazania dowodów potrzebnych dla rozstrzygnięcia sprawy, obciąża przede wszystkim strony (por. wyrok Sądu Najwyższego z 24 października 1996 r., III CKN 6/96, OSNC 1997/3/29), ponieważ Sąd został wyposażony jedynie w uprawnienie, a nie obowiązek, dopuszczenia dalszych jeszcze, nie wskazanych przez żadną ze stron, dowodów, kierując się przy tym własną oceną, czy zebrany w sprawie materiał jest - czy też nie jest - dostateczny do jej rozstrzygnięcia (art. 316 § 1 in principio k.p.c.). Dlatego też Sąd powinien korzystać z przewidzianego w art. 232 zd. 2 k.p.c. uprawnienia powściągliwie i z umiarem, pamiętając, że taka inicjatywa należy przede wszystkim do samych stron i że cały rozpoznawany spór jest ich sprawą, a nie sądu. Podkreślić również należy, że zasada kontradyktoryjności winna być całkowicie zachowana zwłaszcza wówczas, gdy strony korzystają z pomocy profesjonalnych pełnomocników.

Analiza zaoferowanego w sprawie materiału dowodowego w postaci potwierdzeń salda i wezwań do zapłaty pozwanego, absolutnie nie stanowi wiarygodnego materiału dowodowego. Należy bowiem zauważyć, że potwierdzenia salda z dnia 8 września 2022 roku, 28 października 2022 roku, 2 kwietnia 2024 roku i 5 lutego 2024 roku zawierają również miesiące, w których pozwanego łączyła z powodem umowa najmu. Niewątpliwym bowiem jest, że umowa najmu lokalu mieszkalnego obowiązywała do dnia 31 października 2022 roku. Zatem kwoty wskazane do 31 października 2022 roku nie stanowiły odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwanego. Istotnym jest również, że powód uniemożliwił Sądowi weryfikację kwot wskazanych w tych dokumentach albowiem nie zaoferował on żadnego wiarygodnego materiału dowodowego, z którego wynikałoby co składa się na to miesięczne odszkodowanie i w jaki sposób kwoty te zostały ustalone, oraz czy ulegały one zmianie w okresie od daty wygaśnięcia umowy najmu do czasu złożenia pozwu. Powód nie wykazał również, w toku niniejszego procesu, co należy rozumieć pod pojęciem not księgowych i w jaki sposób zostały ustalone wysokości wskazane pod tym sformułowaniem.

Analizując również treść żądania wskazaną przez powoda w pozwie, Sąd powziął wątpliwości, w zakresie odsetek ustawowych za opóźnienie naliczanych od kwot wskazanych w pkt od 9 do 13, albowiem są one naliczane od tych samych kwot i w tych samych okresach. Wątpliwości te nie zostały natomiast wyjaśnione, w toku niniejszego procesu, przez powoda.

Z powyższych przyczyn, w ocenie Sądu, dowodem na wysokość roszczenia powoda nie może być również oświadczenie o uznaniu długu złożone przez powoda w dniu 24 kwietnia 2023 roku oraz zawarta na jego podstawie ugoda z dnia 22 maja 2025 roku.

Niewątpliwym bowiem jest, że z powyższych dokumentów wynika bezsprzecznie, że uznanie to dotyczy zarówno okresu z czasu trwania umowy oraz jej wygaśnięcia.

Zgodnie natomiast z treścią art. 917 kc przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać.

Zatem ugoda może być zawarta wtedy, kiedy powstanie spór lub przynajmniej wątpliwości między stronami w zakresie istniejącego już wcześniej między nimi stosunku. Oznacza to, że ugoda nie tworzy nowego stosunku, ale prowadzi do sprecyzowania lub zmiany już istniejącego. Istotnym jest również, że zasadniczą cechą ugody jest to, że zawierając ją, strony czynią sobie wzajemne ustępstwa, dlatego też nie jest ugodą porozumienie, w którym ustępstwa takie czyni tylko jedna ze stron. Zasadniczą funkcją ugody jest bowiem likwidowanie w sposób kompromisowy konfliktów w zakresie stosunków cywilnoprawnych bez udziału aparatu wymiaru sprawiedliwości, a więc w sposób niesformalizowany, dogodny dla stron. Potencjalnie prowadzi to do zmniejszenia kosztów i może przyspieszyć wprowadzenie elementu pewności do stosunków między skonfliktowanymi stronami.

Wobec powyższego, skoro ugoda nie tworzy nowego stosunku, ale prowadzi do sprecyzowania lub zmiany już istniejącego, natomiast skoro strona powodowa nie przedstawiła w toku niniejszego procesu żadnych dokumentów, z których wynikałyby kwoty wskazane w ugodzie, czy też w oświadczeniu o uznaniu długu, które stanowiło podstawę zawarcia przedmiotowej ugody z dnia 22 maja 2023 roku, to tym samym Sąd nie miał możliwości zweryfikowania czy ta ugoda faktycznie nie tworzy nowego stosunku prawnego pomiędzy stronami, jak również spełnia swoją zasadniczą funkcję, a mianowicie likwiduje w sposób kompromisowy konflikt w zakresie stosunków cywilnoprawnych.

Zatem, skoro powód nie sprostał ciążącemu na nim, zgodnie z treścią art. 6 k.c., obowiązkowi udowodnienia twierdzeń, z których wywodzi dla siebie korzystne skutki prawne i nie przedstawił dokumentów, z których wynikałaby wysokość przysługującego mu względem pozwanego roszczenia, to jego żądanie nie zasługiwało na uwzględnienie.

Dlatego też Sąd orzekł jak w punkcie 3 sentencji.

O kosztach procesu Sąd orzekł na mocy art. 102 kpc, który stanowi, że w wypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami.

Z niekwestionowanych wyjaśnień pozwanego – S. L. (1) wynika, że w 2019 roku przeszedł on rozległy udar, który spowodował utratę dodatkowego źródła dochodu. W związku z tym zmuszony był zaciągnąć zobowiązania finansowe na rehabilitację, aby poprawić swój stan zdrowia oraz komfort życia. Ponadto pozwany wskazał, że jest osobą samotną i obecnie utrzymuje się jedynie z emerytury, która po potrąceniu komorniczym wynosi około 1.800,00 złotych miesięcznie i z tej kwoty pokrywa on bieżące koszty życia oraz zobowiązania zaciągnięte w parabankach (K., (...), L. F.), a także przeznacza kwotę 700,00 złotych miesięcznie na rehabilitację.

Wobec powyższego Sąd orzekł jak w punkcie 4 sentencji wyroku.