Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Człuchowie

UZASADNIENIE

Powódka – Wspólnota Mieszkaniowa D. ul. (...) w D. złożyła pozew przeciwko pozwanemu K. Z. o zapłatę kwoty 2.008,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 21 sierpnia 2024 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu wskazała, że powódka jest tzw. dużą wspólnotą mieszkaniową obejmującą nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym przy ulicy (...) w D.. Powódka podkreśliła, że dysponuje zarządem własnym (osoby fizyczne), natomiast bieżące administrowanie nieruchomością wspólną, w tym rozliczanie kosztów i pobieranie należnych opłat oraz dochodzenia zapłaty od właścicieli lokali zlecone zostało na mocy pisemnej umowy przez Zarząd Wspólnoty Gminie D. – Zakładowi (...) w D.. Wysokość zaliczek na poczet utrzymania nieruchomości wspólnej właściciele lokali tworzących powodową Wspólnotę ustalają w drodze uchwał.

Powód zaznaczył, że pozwany – K. Z. jest od 2012 roku wyłącznym właścicielem jednego z lokali w w/w budynku, tzn. lokalu mieszkalnego nr (...). Rokrocznie Administrator powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej dokonuje rozliczeń kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, a koszty te są następnie przypisywane – dzielone na poszczególnych (współwłaścicieli lokali, a to stosownie do przepisu art. 17 in fine ustawy o własności lokali – koszty te są dzielone proporcjonalnie odpowiednio na powierzchnię budynku wspólnoty i lokalu danego właściciela. Rozliczenie takie miało zatem również miejsce za rok 2023 rok.

Powód podkreślił, że łączna suma kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2023, obejmująca takie pozycje jak koszty administrowania budynkiem, koszty energii elektrycznej, ubezpieczenia budynku, usług kominiarskich, remontów części wspólnej, usług bankowych, prowizji bankowych, opinii o stanie technicznym budynku, opłat sądowych i skarbowych, utrzymania czystości, opłaty za wodomierz główny, sprzątanie klatki schodowej, dzierżawy gruntu (podatek należny Gminy D.) oraz przeglądu instalacji gazowej, wyniosła 157.725,78 złotych.

Mając zatem na uwadze sumę zaliczek uiszczonych przez pozwanego został on obciążony dochodzoną niniejszym pozwem kwotą 2.008,00 złotych.

Powód wskazał, że roszczenie pozwanego stało się wymagalne w dniu 20 sierpnia 2024 roku, a zatem po upływie 14 dniowego terminu wyznaczonego pozwanemu na zapłatę w wezwaniu do zapłaty z 24 lipca 2024 roku, doręczonym pozwanemu 6 sierpnia 2024 roku. czyli termin ten upłynął 20 sierpnia 2024 roku.

Powód zaznaczył, że zgodnie z życzeniem pozwanego stwierdzona nadpłata w zakresie kosztów c.o. dotyczące lokalu pozwanego w kwocie 1.797,68 złotych została zaliczona na poczet należności przyszłych.

Powód podkreślił, że wezwał pozwanego do zapłaty kwoty dochodzonej pozwem, jednakże pozwany nie uregulował tej kwoty.

Nakazem zapłaty z dnia 19 listopada 2024 roku, wydanym w sprawie I Nc 373/24, Referendarz sądowy uwzględnił roszczenie strony powodowej w całości i orzekł o kosztach procesu.

W przepisanym terminie pozwany – K. Z. złożył sprzeciw od nakazu zapłaty wnosząc o oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych. Jednocześnie w przypadku uznania przez Sąd zasadności powództwa pozwany wniósł o rozłożenie świadczenia na raty w trybie art. 320 kpc, w wysokości po 100,00 złotych miesięcznie, płatnych do 10 dnia kolejnego miesiąca po uprawomocnieniu się wyroku.

W uzasadnieniu wskazał, że kwestionuje prawidłowość i legalność dokumentów stworzonych przez wspólnotę, na których oparto pozew i jego uzasadnienie. Ponadto podniósł, że administratorem Wspólnoty jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, który jest samorządowym zakładem budżetowym służącym zaspokajaniu potrzeb społecznych mieszkańców (nieposiadającym osobowości prawnej), gdzie stosownie do art. 47 ust. 1 w zw. z art. 46 ust. 3 ustawy o samorządzie gminnym z dnia 8 marca 1990 roku, tj. z dnia 2 kwietnia 2024 roku (Dz. U. z 2024 roku, poz. 609) jeżeli czynność prawna może spowodować powstanie zobowiązań pieniężnych, do jej skuteczności potrzebna jest kontrasygnata skarbnika gminy(głównego księgowego budżetu) lub osoby przez niego upoważnionej.

Pozwany zaznaczył, że na żadnych dokumentach załączonych do pozwu przygotowanych i wystawionych przez stronę powodową nie widnieje podpis pracownika księgowości.

Pozwany podniósł nadto, że według jego wiedzy faktyczne rozliczanie Wspólnoty odbywa się według dowolnych zasad w interesie administrowania z pokrzywdzeniem interesu faktyczno – prawnego właścicieli, gdzie zarząd Wspólnoty nie realizuje w tym zakresie swoich kompetencji i uprawnień kontrolnych. Natomiast wszelkie próby kontroli gospodarki finansowej, podejmowane przez pozwanego w tej sytuacji, kończyły się brakiem odpowiedzi i zbywaniem pozwanego.

W piśmie procesowym z dnia 16 stycznia 2025 roku pozwany – K. zakwestionował legitymacje procesowa czynną powoda i brak właściwej reprezentacji.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany – K. Z. jest właścicielem lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w C. przy ulicy (...), o powierzchni 37,10 m ² wraz z udziałem wynoszącym 22/1000 związanym z własnością lokalu we wspólnych częściach budynku i w prawie współwłasności gruntu objętych księgą wieczystą Kw nr (...) oraz w częściach budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu.

bezsporne, nadto dowód z innych wniosków dowodowych: wydruk księgi wieczystej Kw nr (...) z przeglądarki k. 11 - 16.

W dniu 9 marca 2023 roku Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy (...) w D., nr działki ewidencyjnej (...), podjęła uchwałę nr 3 w sprawie uchwalenia wysokości zaliczki na pokrycie kosztów Zarządu, remontów, administracji nieruchomością wspólną. Wspólnota Mieszkaniowa uchwaliła, że koszty zaliczki na pokrycie kosztów Zarządu nieruchomością wspólną, remontów, ubezpieczeń i bieżącej eksploatacji w wysokości 3,50 zł za 1 m ², w tym koszty wynagrodzenia administratora 1,05 zł za 1 m ^2, zgodnie z załącznikiem 2. Uchwała weszła w życie z dniem 1 kwietnia 2023 roku.

Eksploatacja Wspólnoty mieszkaniowej „ (...)” w D. za okres od 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku obejmowała koszty budynku w wysokości 157.725,78 złotych, koszty część gminnej w wysokości 21.944,56 złotych, koszty części wykupionej w wysokości 135.781,22 złotych, zaliczki – 64.317,55 złotych. średni koszt jednostkowy i miesiąca ustalono na 8,271272.

Eksploatacja obejmowała koszty administrowania budynkiem – 18.834,69 złotych, energii – 1.335,96 złotych, ubezpieczenia budynków – 1.006,00 złotych, usług kominiarskich – 910,00 złotych, remontów części wspólnych – 119.799,10 złotych, usług bankowych – 120,00 złotych, prowizji bankowych – 564,47 złotych, opinii o stanie technicznym budynku – 120,00 złotych, opłaty sądowe, skarbowe – 1.025,60 złotych, utrzymanie czystości – 3.844,86 złotych, opłaty za wodomierz główny – 165,24 złotych, sprzątania klatki schodowej – 9.373,86 złotych, dzierżawy gruntu – podatek – 406,00 złotych i przeglądu instalacji gazowej – 220,00 złotych.

Saldo rozliczenia pozwanego K. Z. na dzień 31 grudnia 2023 roku z tytułu rozliczenia powyższych kosztów ustalono na kwotę 3.360,58 złotych, która obejmowała koszty administrowania budynkiem – 396,07 złotych, energii – 28,10 złotych, ubezpieczenia budynków – 21,12 złotych, usług kominiarskich – 19,09 złotych, remontów części wspólnych – 2.519,37 złotych, usług bankowych – 2,52 złotych, prowizji bankowych – 12,10 złotych, opinii o stanie technicznym budynku – 2,55 złotych, opłaty sądowe, skarbowe – 21,57 złotych, utrzymanie czystości – 80,88 złotych, opłaty za wodomierz główny – 3,51 złotych, sprzątania klatki schodowej – 240,60 złotych, dzierżawy gruntu – podatek – 8,48 złotych i przeglądu instalacji gazowej – 4,62 złotych.

Z uwagi na stwierdzoną w lokalu pozwanego nadpłatę w zakresie kosztów c.o. w wysokości 1.797,68 złotych i zaliczeniu jej na należności przyszłe, wysokość kosztów eksploatacji wyniosła kwotę 2.008,00 złotych.

dowód: zeznania świadka K. G. 00:04:11 k. 118v, dowód z innych wniosków dowodowych: kserokopia uchwały nr 3 k. 17, rozliczenia właściciela – eksploatacja k. 18, kserokopia rozliczenia właściciela K. Z. na dzień 31 grudnia 2023 roku k. 19, 23.

Wspólnota mieszkaniowa (...) w D. posiada w swoich zasobach lokal mieszkalny nr (...), który nie jest przez nikogo zajmowany i nie są za ten lokal ponoszone żadne opłaty, albowiem nie ustalono następcy prawnego właściciela tego lokalu. W związku z tym aby Wspólnota mieszkaniowa nie posiadała zadłużenia, koszty które obciążałyby ten loka, rozdziela się na właścicieli pozostałych lokali tej Wspólnoty.

dowód: zeznania świadka K. G. 00:11:02, 00:21:41 k. 119.

W dniu 14 marca 2024 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości (...) w D. podjęła uchwałę nr 4, którą zatwierdziła przeznaczenie nadwyżki z okresu rozliczeniowego na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

dowód z innych wniosków dowodowych: kserokopia uchwały nr 4 z dnia 14 marca 2024 roku k. 48.

W związku z nieuregulowaniem przez pozwanego K. Z. kosztów wynikających z rozliczenia eksploatacji części wspólnych powód wezwał pozwanego do uiszczenia tej kwoty, w terminie 14 dni od daty otrzymania wezwania. Jednocześnie powód poinformował pozwanego, ze do kwoty 2.008,00 złotych należy doliczyć odsetki za nieterminową zapłatę, które na dzień sporządzenia wezwania do zapłaty wynoszą kwotę 92,00 złotych.

dowód z innych wniosków dowodowych: kserokopia wezwania do zapłaty z dnia 24 lipca 2024 roku k. 20, kserokopia potwierdzenia odbioru k. 21 - 22

Pozwany – K. Z. zwracał się do administratora Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w D. o przedstawienie dokumentów celem kontroli dokumentów finansowych. Uzyskał on jednak decyzję odmowną.

dowód z innych wniosków dowodowych: pismo pozwanego K. Z. z dnia 4 grudnia 2024 roku k. 50, pismo (...) w D. z dnia 4 grudnia 2024 roku k. 51.

Na mocy uchwały nr 1/01/2025 z dnia 8 stycznia 2025 roku w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną, zaprotokołowanej przez notariusza, właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w D. przyjęli rezygnację i odwołali dotychczasowego zarządcę nieruchomości Gminę D. sprawującą zarząd poprzez Zakład (...) w D., reprezentowaną przez Panią dyrektor J. M. i postanowili powierzyć zarząd nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu o nazwie firmy (...). Jednocześnie Wspólnota Mieszkaniowa, na mocy uchwały nr 2/01/2025, zaprotokołowanej przez notariusza, upoważniła osoby do podpisania umowy o zarządzenie oraz zgodę na wysokość wynagrodzenia zarządcy w kwocie 1.900,00 złotych.

dowód: akt notarialny z dnia 8 stycznia 2025 roku – uchwala nr 1/01/2025 i nr 2/01/2025 k. 74.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo okazało się nieuzasadnione.

Zgodnie z treścią art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tekst jednolity z 2000r. Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zmianami,), zgodnie z którym do obowiązków właścicieli lokali – członków wspólnoty mieszkaniowej – należy ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Czyli właściciele odpowiadają za owe ciężary i wydatki w stosunku odpowiadającym wartości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

W myśl natomiast art. 13 ust. 1 w/w ustawy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Przepis art. 14 przywołanej ustawy o własności lokali stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Zgodnie z treścią przepisu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Powodowa Wspólnota Mieszkaniowa domagała się, w niniejszym procesie, zaspokojenia przysługującego jej względem właściciela lokalu mieszkalnego nr (...), stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w budynku stanowiącym nieruchomość wspólną - roszczenia o zapłatę zaległych opłat związanych z kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej za rok 2023, w postaci kosztów administrowania budynkiem, energii, ubezpieczenia budynków, usług kominiarskich, remontów części wspólnych, usług bankowych, prowizji bankowych, opinii o stanie technicznym budynku, opłat sądowych, skarbowych, utrzymania czystości, opłaty za wodomierz główny, sprzątania klatki schodowej, dzierżawy gruntu – podatek i przeglądu instalacji gazowej.

Pozwany – K. Z. kwestionował zasadność i wysokość dochodzonego roszczenia, wskazując że powód dokonuje tych rozliczeń według dowolnych zasad w interesie administrowania z pokrzywdzeniem interesu faktyczno – prawnego właścicieli. Pozwany kwestionował również należytą reprezentację powoda i brak jego legitymacji procesowej czynnej.

Zatem, przed merytorycznym rozstrzygnięciem zasadności zgłoszonego powództwa, Sąd orzekający w niniejszym składzie w pierwszej kolejności zobowiązany był odnieść się do podniesionego przez pozwanego zarzutu braku legitymacji procesowej czynnej po stronie Wspólnoty Mieszkaniowej.

Kwestia ta ma dla przedmiotowej sprawy istotne znaczenie, warunkujące jej dalszą merytoryczną analizę. Zgodnie bowiem z przyjętą linią orzecznictwa, którą Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela, legitymacja materialna, a więc posiadanie prawa podmiotowego lub interesu prawnego do wytoczenia powództwa stanowi przesłankę materialną powództwa, a jej brak stoi na przeszkodzie udzieleniu ochrony prawnej. Brak bowiem legitymacji materialnej (czynnej lub biernej) skutkuje co do zasady, oddaleniem powództwa (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2012 roku, w sprawie III CZP 83/12).

Sąd w realiach rozpatrywanej sprawy nie dopatrzył się podstaw do uznania, aby powodowa Wspólnota Mieszkaniowa była w tym postępowaniu nienależycie reprezentowana, a mianowicie aby działający w jej imieniu podmiot nie był uprawniony do wystąpienia z powództwem w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej w przedmiotowej sprawie.

Zgodnie bowiem z treścią art. 18 ust. 1 i 3 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Jeżeli jednak sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Zatem właścicielom lokali pozostawiono wybór co do sposobu zarządu nieruchomością wspólną, przyznając ich woli w tym zakresie pierwszeństwo przed postanowieniami ustawy. Oznacza to, że właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, ustalić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając go osobie fizycznej lub osobie prawnej bądź ustanowić swój organ w postaci zarządu (ust. 1). Do zmiany sposobu ustalonego już zarządu, ustawa wymaga podjęcia uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali ). Dochowanie tego ostatniego wymogu jest obligatoryjne, bowiem niezachowanie formy aktu notarialnego w wypadku uchwały zmieniającej dotychczasowy sposób zarządu nieruchomością wspólną sprawia, że jest to, według określenia z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali , uchwała "niezgodna z przepisami prawa", która podlega zaskarżeniu w trybie i w terminie, o jakich mowa w art. 25 ust. 1 i 1a tej ustawy.

Z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że na mocy uchwały nr 1/01/2025 z dnia 8 stycznia 2025 roku w sprawie powierzenia zarządu nieruchomością wspólną, zaprotokołowanej przez notariusza, właściciele lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy (...) w D. przyjęli rezygnację i odwołali dotychczasowego zarządcę nieruchomości Gminę D. sprawującą zarząd poprzez Zakład (...) w D., reprezentowaną przez Panią dyrektor J. M. i jednocześnie postanowili powierzyć zarząd nieruchomością wspólną podmiotowi zewnętrznemu o nazwie firmy (...). Jednocześnie Wspólnota Mieszkaniowa, na mocy uchwały nr 2/01/2025, zaprotokołowanej przez notariusza, upoważniła osoby do podpisania umowy o zarządzenie oraz zgodę na wysokość wynagrodzenia zarządcy w kwocie 1.900,00 złotych.

Zatem jest to zarząd powierzony w myśl art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali. Przedmiotowa uchwała została podjęta jednogłośnie i nie została ona zaskarżona przez pozwanego. Dlatego też tak przyjęta uchwała wiąże wszystkich członków Wspólnoty.

W konsekwencji zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powódki, czy też niewłaściwej reprezentacji okazał się nieskuteczny.

Odnosząc się natomiast do roszczenia strony powodowej, to należy podkreślić, że skoro strona pozwana kwestionowała wysokość dochodzonego roszczenia, to na stronie powodowej, zgodnie z treścią art. 6 kc, spoczywał ciężar udowodnienia faktów, z których wywodziła ona określone dla siebie skutki prawne.

Przepis art. 6 k.c. stanowi bowiem o ciężarze dowodu w sensie materialnoprawnym i wskazuje, kogo obciążają skutki nieudowodnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Jednakże reguła dotycząca ciężaru dowodu nie może być rozumiana w ten sposób, że zawsze, bez względu na okoliczności sprawy, spoczywa on na stronie powodowej. Zgodnie z rozkładem ciężaru dowodu, wynikającym z przywołanego przepisu, powód jest zobowiązany do wykazania wszystkich okoliczności uzasadniających jego roszczenie tak co do zasady, jak i wysokości. Pozwany zaś, który odmawia uczynienia zadość żądaniu powoda, obowiązany jest udowodnić fakty wskazujące na to, że uprawnienie żądającemu nie przysługuje (por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 1969 r., II PR 313/69, Legalis 14124 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 1982 r., I CR 79/82, Legalis 23098).

Podkreślić należy również, że art. 6 k.c. rozumiany być musi przede wszystkim w ten sposób, że strona, która nie przytoczyła wystarczających dowodów na poparcie swych twierdzeń ponosi ryzyko niekorzystnego dla siebie rozstrzygnięcia, o ile ciężar dowodu, co do tych okoliczności na niej spoczywał (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 roku, IV CSK 299/06, Legalis 161055 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2007 r., II CSK 293/07, Legalis 162518).

Zatem, na powódce – zgodnie z ogólną zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 k.c. – spoczywał obowiązek wykazania prawidłowości wyliczenia żądanej kwoty, a mianowicie w jaki sposób zostały ustalone koszty składające się na eksploatację w ciągu 12 miesięcy.

Należy w tym miejscu podkreślić, iż obowiązek przedstawienia dowodów, zgodnie z przepisem art. 3 k.p.c. spoczywa na stronach, zaś ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227 k.p.c.) spoczywa na stronie, która z faktów tych wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.). Nie wymagają jednak dowodu – stosownie do przepisu art. 229 k.p.c. – fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy. Nadto zgodnie z zasadą kontradyktoryjności, rządzącą procesem cywilnym, rzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232 k.p.c.). To strona powodowa, która domaga się zapłaty pewnej należności na drodze sądowej, winna co do zasady wykazać, iż należność ta – oznaczona co do wysokości, tytułu i daty płatności – istniała i nie została przez jej przeciwnika procesowego uiszczona.

W przedmiotowej sprawie powód celem wykazania zasadności i wysokości dochodzonego roszczenia przedłożył kserokopie wydruków w postaci rozliczenia właściciela – eksploatacja dla Wspólnoty Mieszkaniowej „ (...)” za okres od 1 stycznia 2023 roku do dnia 31 grudnia 2023 roku, rozliczenia właściciela dotyczące lokalu pozwanego – K. Z. i wezwanie do zapłaty.

Dokumentem według kodeksu postępowania cywilnego jest dokument zawierający tekst umożliwiający ustalenie wystawcy tego dokumentu (art. 243 ¹ k.p.c.). W myśl powyższych uregulowań dokumentem jest każdy nośnik zawierający jakąś treść (informację). Dla istnienia dokumentu obojętne jest w jaki sposób ta treść (informacja) zostanie utrwalona. W odniesieniu do złożonych kserokopii dokumentów kluczowe znaczenie ma uregulowanie zawarte w art. 129 § 1 k.p.c. Przepis ten stanowi, że strona powołująca się w piśmie na dokument obowiązana jest na żądanie przeciwnika złożyć oryginał dokumentu w sądzie jeszcze przed rozprawą. Zaznaczyć należy, że dokumenty załączone do pozwu lub innego pisma procesowego w formie niepoświadczonych kserokopii wprawdzie nie stanowią dowodów z dokumentów, o których mowa w art. 244 k.p.c. i art. 245 k.p.c., ale nie są również pozbawione w ogóle mocy dowodowej, w rozumieniu art. 232 w zw. z art. 308 k.p.c. Przepis art. 308 k.p.c. stanowi, że dowody z innych dokumentów niż wymienione w art. 243 ¹ k.p.c., w szczególności zawierające zapis obrazu, dźwięku albo obrazu i dźwięku, sąd przeprowadza stosując odpowiednio przepisy o dowodzie z oględzin oraz dowodzie z dokumentów. Z tego uregulowania wynika, że do kserokopii, którą należy uznać za inny dowód niż wymienione w art. 243 ¹ k.p.c., stosuje się uregulowania o przeprowadzaniu dokumentów w rozumieniu art. 243 ¹ k.p.c. Dopóki sąd lub strona przeciwna nie zakwestionuje złożonych przez drugą stronę kserokopii i nie zażąda złożenia oryginałów dokumentów, kserokopie stanowią środek dowodowy skutecznie potwierdzający prawdziwość twierdzeń strony o faktach dowodzonych przy pomocy tych kserokopii. Kserokopie te, jak każde inne dowody, podlegają ocenie sądu według wytycznych oceny dowodów zawartych w art. 233 k.p.c. Dopiero, jeżeli sąd zażąda przedstawienia oryginału dokumentu, strona składająca kserokopię obowiązana jest, zgodnie z art. 248 k.p.c., przedstawić oryginał dokumentu, którego kserokopię złożyła w sądzie. Obowiązek złożenia oryginału dokumentu powstaje dla strony powołującej się na dokument i składającej kserokopię tego dokumentu powstaje również wówczas gdy zgodnie z art. 129 § 1 k.p.c. strona przeciwna zażądała złożenia oryginału dokumentu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2015 roku, w sprawie sygn. akt IV CSK 52/15).

Analiza powyższych dokumentów nie budzi wątpliwości Sądu, zarówno co do formy, jak i treści, dlatego też Sąd przyjął je w poczet materiału dowodowego.

W ocenie Sądu, zaoferowany przez powoda materiał dowodowy nie wykazał zasadności, jak i wysokości dochodzonego roszczenia.

Należy bowiem zauważyć, że z przedłożonego przez pozwanego dokumentu w postaci uchwały nr 4 z dnia 14 marca 2024 roku wynika, że Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...) w D. zatwierdziła przeznaczenie nadwyżki z okresu rozliczeniowego na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych.

Wprawdzie świadek K. G. zeznała, że w uchwale tej nastąpiła pomyłka pisarska, ale właściciele zostali poinformowani, ze stany rozliczeń wyszły na saldach ujemnych i, ze wszyscy właściciele powinni dokonać wpłaty (dowód: zeznania świadka K. G. 00:15:22 k. 119).

Sąd nie dał jednak wiary zeznaniom tego świadka, albowiem podnoszona przez niego okoliczność nie znajduje potwierdzenia w pozostałym materiale dowodowym.

Sąd powziął również wątpliwości co do wysokości żądania, albowiem z zeznań świadka K. G. wynika również, że we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w D. znajduje się lokal numer (...), który nie jest przez nikogo zamieszkiwany i opłacany, albowiem nie ustalono jeszcze następców prawnych właściciela tego lokalu. W związku z tym aby wspólnota mieszkaniowa nie miała zadłużenia opłaty i koszty związane z utrzymaniem tego lokalu rozkładane są na pozostałych właścicieli, albowiem wspólnota mieszkaniowa byłaby zadłużona (dowód: zeznania świadka K. G. 00:11:02, 00:21:41 k. 119).

Natomiast analiza przedłożonych przez powoda zestawień w postaci rozliczenia właścicieli za okres 1 stycznia 2023 roku do 31 grudnia 2023 roku i rozliczenia samego pozwanego – K. Z., nie pozwala Sądowi na weryfikację poszczególnych kosztów wskazanych w tych dokumentach, albowiem powód nie zaoferował tym zakresie żadnego materiału dowodowego. Ponadto w zestawieniach tych znajdują się koszty, które budzą wątpliwości Sądu, a mianowicie opłaty sądowe, skarbowe, utrzymanie czystości i jednocześnie sprzątanie klatki schodowej.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu, powód nie wykazał w jaki sposób naliczył wspomniane należności, ani też czy w rzeczywistości owe koszty poniósł. Strona powodowa nie przedstawiła bowiem żadnych umów z dostawcami, regulaminów czy też faktur, co zgodnie z treścią art. 6 k.c. powinna była uczynić.

W związku z powyższym, nie wiadomo z czego wynikają przyjęte stawki, zwłaszcza, że z uchwały nr 4 wynika nadwyżka z okresu rozliczeniowego.

Postanowieniem z dnia 26 czerwca 2025 roku, wydanym w sprawie I C 492/24, Sąd pominął dowód z zeznań świadka Z. W. i J. M. albowiem nie był on przydatny do wykazania danego faktu i niemożliwy do przeprowadzenia albowiem pismo procesowe Z. W. zawierające jej zeznania zostało zwrócone. Ponadto pozwany nie określił tezy dowodowej dotyczącej tych dowodów, pomimo wezwania o wskazanie tezy dowodowej.

Dlatego też Sąd oddalił powództwo w całości, o czym orzekł jak w sentencji wyroku.